Gebäudebewertung

Thematisch gingen wir der Frage nach, welche Möglichkeiten es für Industriegebäude gibt, sie strukturiert zu bewerten und untereinander in ihrer Nutzung zu vergleichen. Dabei wurden Parameter zu ihrer Beschreibung ermittelt und Eigenschaften von so genannten Nutzungsmodulen (Maschinen, Arbeitsplätzen) abgeleitet, deren Einsatz im untersuchten Gebäude getestet und für die Bewertung herangezogen werden kann.

Jahr	2006-2007
Partner	SchürmannSpannel AG, Bochum IPH – Institut für Integrierte Produktion Hannover
Finanzierung	SchürmannSpannel AG und Land Nordrhein-Westfalen im Rahmen des ZukunftsWettbewerb Ruhrgebiet
Ergebnis	Erarbeitung eines fachlichen Modells und von Kriterien für die zukunftsorientierte Gebäude-Bewertung Expertensystem für die Analyse von Fabrik- und Gewerbe-Immobilien und deren Standort-Bewertung

 

Das Forschungsprojekt "Zukunftsorientierte Gebäudebewertung" (ZUG) fokussiert die Erkenntnisse über die Potenziale für Produktions- und Logistikgebäude mittelständischer Unternehmen der Automobil-, Automobilzulieferer- und Maschinenbaubranche unter besonderer Berücksichtigung der die Nutzung beschreibenden Funktionen. Da sich zukünftig Veränderungszyklen in Bezug auf Organisation und den damit einhergehenden sich verändernden Funktionen deutlich verkürzen werden, ist es umso bedeutender, das Potenzial der Gebäude – die Möglichkeiten der Anlage nach – zu erkennen. Dies ist für Neukonzeptionen wie auch für Umbauten/Sanierungen gleichermaßen von Interesse.

Die zentrale Frage lautet: "Was kann das Gebäude zukünftig leisten?" Oder auch: "Was kann das Gebäude – gemäß seiner Anlagen ("Erb­anlagen") – im Rahmen des Wandels seiner Funktionali­täten möglich machen und was nicht?" Im Umkehrschluss kann es auch heißen: "Für welche zukünf­tigen Funk­tionen und damit verbundene Anforderungen wollen wir das Gebäude vorsehen?"

Das Gebäude als Organismus kann mit seiner Primär- und Sekundärstruktur (Gebäude- DNA ©) ein Spek­trum funktionaler Möglich­keiten erfüllen, ohne dass damit maßgebende Folge­kosten für künftige Veränderungen indi­ziert wären. Erst beim Verlas­sen des ihm spezifischen Spek­trums erhöhen sich die Aufwendungen z. T. immens oder sind aus wirt­schaftlicher Sicht nicht möglich.

Sind beispielsweise Boden-/Deckenbelastungen für schwere Maschinen nicht vorgesehen und müssen daher nachträglich, im laufenden Prozess, integriert werden, entstehen teilweise sehr hohe Investitions- und Folgekosten. Sie ziehen nicht selten ein Vielfaches der Kosten nach sich, die entstehen gegenüber denen einer baulichen Berücksichtigung der entsprechenden Funktionen von Beginn an.

Die Kenntnis von Gebäudeelementen und Nutzungsmodulen ermöglicht eine exakte Bewertung der Zukunftsorientierung von Gebäuden, wenn ein Instrument für deren sinnhafter Verknüpfung zur Verfügung steht. Die Verbindung der Gebäudeelemente und der Nutzungsmodule erfolgt über gemeinsame, für die Wandlungsfähigkeit relevante Parameter. Die Parameter sind wie Koppelstücke, die entweder zusammenpassen oder nicht. Dieses "Koppeln" mittels einer Bewertungssystematik mündet in die Validierung mittels ausgewählter Beispielprojekte. Mit der Umsetzung in eine Programmstruktur entsteht das IT-gestützte Beratungstool, das mittelständische Unternehmen in vergleichsweise kurzer Zeit bezüglich der Zukunftsorientierung von Gebäuden entscheidungssicher machen soll.

Anwendungsfälle der ZUG-Software

Anwendungserzählungen

Mit ZUG ein Kundengespräch durchführen

Frank plant den Besuch eines neuen Kunden, der für die Errichtung eines neuen Standort in einem anderen Bundesland ein neues Werk für die Produktion von Automobilzubehörteilen mieten, kaufen oder sogar bauen möchte. Es stehen zwei Grundstücke mit Gebäuden zur Auswahl, welche der Kunde bereits in eigener Arbeit recherchiert hat. Ein weiteres Grundstück ist durch eine Marktanalyse der SSPAG in die nähere Auswahl gekommen, sodass insgesamt drei mögliche Objekte in Frage kommen. Um für die Beratungsgespräche gerüstet zu sein, erfasst Frank in ZUG bereits soviel Material über die verschiedenen Standorte und ihre Gebäude, wie er im Vorfeld des Kundengesprächs herausfinden konnte. Dazu zählen zunächst die allgemeinen Rahmenbedingungen, welche die Grundstücke sowie die Standorte an sich betreffen. Dazu zählt dann allerdings auch eine einfache Erfassung der schon vorhandenen Grundrisszeichnungen zur Vorerfassung des Gebäudes. Diese Daten werden dann später helfen, die einzelnen Gebäude direkt mit dem neuen Kunden zu vergleichen, wenn die verschiedenen geplanten und notwendigen Maschinen, Arbeitsplätze und Produktionseinheiten in den möglichen Gebäuden platziert werden. Nachdem alle Daten vorab erfasst und in der zentralen Datenbank erfasst sind, überträgt Frank die neuen Daten auf seine lokale, integrierte Datenbank und hat sich so optimal auf den Kundenbesuch vorbereitet. Er weiß, dass er alle relevanten Daten, welche die Entscheidung für einen Kauf oder einen möglichen Umbau der Gebäude betreffen, soweit wie möglich erfasst hat und er sich während des Kundengesprächs hauptsächlich auf die geplante Nutzung des Gebäudes konzentrieren kann.

Mit ZUG eine Ortsbesichtigung durchführen

Stefan besucht heute im Auftrag eines Kunden für ein neues Projekt einen möglichen Produktionsstandort inklusive einer Lagerhalle. Aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten wird ein Gebäude mit einem umfassenden Gelände mit Parkplätzen und guter Anbindung zum Verkauf angeboten. Möglicherweise ist dieses Gebäude sehr gut für eine Betriebserweiterung geeignet, die der Auftraggeber plant. Der günstige Preis scheint verlockend, doch es soll eine möglichst schnelle und objektive Bewertung von Gebäude und Standort erfolgen. Dazu setzt Stefan nun die neue ZUG-Software ein. Sie erlaubt es ihm, nicht nur im Vorfeld und am Schreibtisch eine Immobilie zu erfassen und zu bewerten, sondern bietet darüber hinaus auch die Möglichkeit, die vor Ort vorgefunden Daten direkt mit dem Laptop zu erfassen. Während er die Grundrisse nach einer ersten Bewertung des Standorts auch erst in Bochum eingeben kann, so will er den genauen Standort, die Lage und Nachbarschaft lieber direkt vor Ort mit ZUG erfassen. Er erfasst die verschiedenen Standortinformationen direkt vor Ort im Laptop. Das Gebäude inspiziert er mit einem kurzen Besuch, ohne dass er sich umfangreich die Mühe machen würde, die Daten direkt zu erfassen. Er interessiert sich vielmehr dafür, wie das Gebäude in seiner Bausubstanz beschaffen ist, um Informationen, die er nicht direkt aus dem Grundriss ermitteln kann, in seine spätere Datenerfassung und Bewertung in Bochum einzugeben. Ausgestattet mit Digitalkamera und MS Word erfasst er interessante, kritische oder auch vorteilhafte Situationen. Als er am nächsten Tag in Bochum das Material auswerten will, erfasst er zunächst mit ZUG die Grundrisse, teilt das Gebäude in Bereiche ein und legt insbesondere die möglichen Nutzflächen so fest, wie er es vor Ort wahrgenommen hat. Die vor Ort gesammelten sowie die in Bochum erfassten Daten überträgt er auf die zentrale Datenbank und sichert sie so für andere Teammitglieder.

Mit ZUG eine Kreditbeantragung erleichtern

Thomas überträgt kurz vor dem Banktermin die verschiedenen Bewertungen von drei Standorten und ihren Gebäuden von der zentralen Datenbank in Projektdateien auf seinem Laptop. Die Untersuchung der verschiedenen Immobilien hat ergeben, dass für die aktuelle geplante Nutzung eigentlich die Variante mit einem mittleren Preis besonders vorteilhaft hat. Da allerdings eine Firmennachfolge bevorsteht und die zukünftige Entwicklung der Firma noch nicht ganz klar ist bzw. Vater und Sohn bei der Wahl einer weiteren Immobilie eine möglichst flexible Lösung suchen, hat Thomas einige Tage zuvor die drei möglichen Gebäude hinsichtlich sämtlicher in der Datenbank vorhandener Branchen verglichen. Dabei stellte sich heraus, dass das teuerste Gebäude für interessante andere Branchen ebenfalls nutzbar wäre, sollte sich herausstellen, dass eine alleinige Eigennutzung doch nicht möglich ist. Thomas benutzt nun die Ergebnisse von ZUG, um eine Vergrößerung der Kreditsumme zu beantragen und dabei die mögliche spätere Nutzung für andere Branchen und damit eine möglichen Vermietung des teuersten Gebäudes in den Vordergrund zu stellen. Durch ZUG ist es überhaupt erst möglich, seine Untersuchungen durchzuführen und ordentlich aufbereitet zu den Bankunterlagen zu geben. Um die Daten aber auch direkt für einen Vergleich zu präsentieren, nimmt er seinen Laptop mit, auf dem die Bewertungen und erfassten Daten nun lokal gespeichert sind.

Eigentümer sucht Mieter anhand einer Branche

Matthias möchte einem langjährigen Kunden helfen, der seine Geschäftsaktivitäten aufgeben wird, weil er keinen passenden Nachfolger gefunden hat. Sein Firmengebäude möchte er allerdings nicht ebenfalls aufgeben, sondern interessiert sich für eine Unterstützung, neue Mieter zu finden. Dabei setzt Matthias ZUG ein. Das Gebäude ist ihm gut vertraut, der Standort auch. Es ist zwar noch nicht in der ZUG-Datenbank erfasst, doch die Erfassung gelingt schnell anhand der bestehenden Grundrisse und der Ortskenntnis. Zur Vorbereitung des Gesprächs benutzt er dann aus der Bibliothek die verschiedenen Branchen, um ihre typische Modulstruktur im Gebäude testen zu lassen. Diese Untersuchung auf zukünftige Nutzungsmöglichkeiten erlaubt es ihm, für den Kunden einen Bericht zu erstellen, welche mögliche Branche nennt, aus denen Unternehmen als Mieter überhaupt in Frage kommen können. Diese Liste eignet sich dann hervorragend, um in entsprechenden Fachzeitungen Anzeigen zu lancieren oder direkt potenzielle Kunden anzusprechen.

ZUG definiert Anforderungen an Neubau oder Ziel-Gebäude

Rainer weiß bereits, dass für einen Kunden nur ein Neubau in Frage kommt oder man versuchen könnte, für die sehr genauen und konkreten Anforderungen ein Gebäude zu suchen. Um hier systematisch vorzugehen und die Anforderungen anhand der geplanten Nutzung zu erfassen, setzt er bei sämtlichen Gesprächen mit dem Kunden ZUG ein. Er erfasst die Daten zum Standort oder zum Gebäude entweder auf seinem Laptop im Rahmen eines Kundengesprächs, um sie dann in die zentrale Datenbank zu übertragen, oder er nutzt ZUG als Gesprächsprotokoll, indem Ergebnisse aus Besprechungen bei der Rückkehr nach Bochum direkt in die zentrale Datenbank mit ZUG eingetragen werden. Die erfassten Anforderungen lassen sich dann zukunftsorientiert bewerten, indem neben der aktuellen Branche, in der das Kundenunternehmen tätig ist, auch weitere Branche in Betracht kommen, um für das Gebäude eine möglichst flexible Nutzung ermöglichen. Die Ergebnisse dienen dann in den Beratungen bzgl. des gesamten Projekts als Basis.

Datenmodell

Die Anwendung ZUG soll im Rahmen der Gebäudebewertung eingesetzt werden, wobei neben den allgemeinen Gebäudedaten auch die Nutzung im Vordergrund stehen soll. Als Gebäudearten kommen Industriebauten mit meist rechtwinkliger Struktur für die verarbeitende Industrie (Automobile, Automobilzulieferer, Maschinenbau) in Betracht. Das Gebäude wird in Bereiche zerlegt, die Teile von Geschossen oder auch ganze Geschosse umfassen können. Diesen Bereichen werden Module (= Nutzungseinheiten) zugeordnet, die als Arbeitsplätze, Maschinen oder sonstige für die Fertigung notwendige Objekte gesehen werden können. Die Nutzung des Gebäudes besteht dabei aus der Installation und Verwendung solcher Module, in diesem Sinne aus architektonischer und gebäudeplanerischer Sicht zunächst aus der Platzierung der Module im Gebäude. Zusätzlich sollen die Außenanlagen, der allgemeine Standort sowie rechtliche Rahmenbedingungen, die ihn betreffen, für die Bewertung des Gebäudes herangezogen werden.

Die gesamte Ausdehnung des Gebäudes wird mit Gesamtbreite und Gesamttiefe beschrieben. Dies bildet die größtmögliche Ausdehnung des Gebäudes ab. Bei einem L-förmigen Gebäude ist dies wiederum das Rechteck, indem der L-Körper liegt. Ein Gebäude besteht aus Geschossen, deren Form nicht mit den ermittelten Gebäudemaßen übereinstimmen muss. Dies ist bspw. bei Vor- oder Anbauten der Fall. Hier könnte man sich vorstellen, dass auf einem L-förmigen Erdgeschoss ein nur noch rechteckiges erstes Geschoss aufsitzt.

Die verschiedenen Bezeichnungen für die Flächenmaße für ein Geschoss sind Bruttogeschossfläche (gemessen an Außenkanten der Außenwände), Nettogeschossfläche (gemessen an den Innenkanten der Außenwände) sowie die Gesamtbereichsfläche, welche sich aus den Summen der einzelnen Bereiche zusammensetzt. Dabei gilt BGF > NGF > GBF. Für die Erstellung und Zuordnung von Bereichen dient die Nettogeschossfläche als Ausgangsbasis, wobei hier später für die Bereichseinteilung die unveränderliche Bauelemente (tragende Wände, tragende Stützen) dazu führen, dass ein ungenutzter Bereich als Differenz zwischen NGF und GBF entsteht, sodass die Beziehung GBF + UGB = NGF gilt. UGB steht für „ungenutzte Gebäudefläche“.

Die nachfolgende Abbildung zeigt deutlich, wie verschieden geformte Geschosse individuell erfasst werden. Die grüne gestrichelte Linie markiert dabei die Nettogeschossfläche und umschließt die innerhalb des Geschosses liegenden unveränderlichen Bereiche wie die im Beispiel vorhandene Stützenreihe.
Ein Dach wird nicht extra berücksichtigt. Es könnte als zusätzliches Geschoss angelegt werden, wenn die lichte Raumhöhe dies interessant erscheinen lässt, doch insbesondere für die dreieckige Form von Dächern gibt es keine entsprechende Datenstruktur. Die nachfolgende Grafik zeigt, dass das aufgesetzte Dach keine Nettogeschossfläche und damit auch keine spätere Möglichkeit bietet, Bereiche aufzunehmen. Sollte dennoch ein spezielles Modul im Dach platziert werden sollen oder können und damit ein Dach erfasst werden sollen, dann besteht die Möglichkeit, ein Geschoss für dieses Dach anzulegen. Es wird dann allerdings als gewöhnliches Geschoss verwendet.

Ein Geschoss und damit auch wiederum ein Gebäude besteht aus Bereichen, die nicht notwendigerweise mit tatsächlich verfügbaren Zimmern/Räumen übereinstimmen müssen. Vielmehr können Bereiche vorgegeben werden, die durch tragende und damit unveränderliche Elemente im Gebäude begrenzt werden. Die Anordnung von Bereichen im Gebäude kann in verschiedenen Varianten auftreten, d.h. es sind mehr als eine Bereichsaufteilung pro Gebäude möglich.
Die Abbildung zeigt, wie ein L-förmiges Geschoss in unterschiedlicher Weise mit Bereichen gefüllt wird. Deutlich wird, dass Ecken, Winkel und sonstige Unregelmäßigkeiten durch beliebige Bausituationen geglättet werden, d.h. es sind nur Rechtecke zur Bereichsbildung möglich. Der Platzverlust ist später annähernd nachvollziehbar, da für ein Geschoss die Gesamtmaße erfasst werden und mit der Anzahl der Geschosse verrechnet werden kann.

In den Bereichen und damit innerhalb des Gebäudes werden Maschinen, Arbeitsplätze oder sonstige Objekte platziert. Sie werden als vereinfachter Quader erfasst. Sie können zu Modulgruppen gruppiert werden.

Nutzungsdaten werden für Nutzungsmodule auf unterschiedlichen Ebenen erfasst. Es werden Einzelplatz-, Gruppen- und Bereichsebene unterschieden. Bereichsmodule setzen sich aus mehreren Gruppenmodulen zusammen, Gruppenmodule wiederum aus mehreren Einzelplatzmodulen. Einzelplatzmodule können darüber hinaus in ein Basismodul und diverse Zusatzeinrichtungen zerlegt werden.

Die Erfassung der Nutzungsmoduldaten erfolgt anhand von Modulparametern.

Die Gruppierung von Modulen kann auf sehr unterschiedliche Weisen erfolgen, die bei großen Unterschieden in den Dimensionen zu völlig anderen Flächen führen können. Auf der einen Seite soll verhindert werden, dass mit der Nutzungs-/Platzierungsanalyse auch automatisch eine Fabrik-Layout-Planung durchgeführt wird bzw. dieser Aspekt ist in der ersten Version der Software nicht von Bedeutung. Vielmehr sollen ja auch die Potenziale von neuen Gebäuden aufgedeckt werden, die keine exakte Kopie eines bestehenden darstellen. Da allerdings die Anzahl der Kombinationsmöglichkeiten von Modulen untereinander sehr groß ist und zudem, wie die nächste Abbildung auch zeigt, zu großen Unterschieden hinsichtlich der Fläche führt, sollen insgesamt vier verschiedene Standardlayouts/-zuordnungen in einer Modulgruppe berücksichtigt werden. Dadurch soll dem Benutzer eine einfache Möglichkeit der Vor-Anordnung gegeben werden, ohne allzu sehr in die Layoutplanung vorzugreifen. Diese vier Grundmöglichkeiten sind mit Blick auf die Seitenverhältnisse Quadrat (1:1), Rechteck (1:2 und 1:3) sowie Straße.

Module werden in Bereichen platziert. Dabei werden die verschiedenen Kombinationsregeln zum Einsatz gebracht, wenn die eigentlichen Bereichsangaben nicht ausreichend sind, um alle (geplanten) Module innerhalb des Gebäudes aufzustellen. In der nachfolgenden Abbildung werden einige der Kombinationsmöglichkeiten genutzt, andere wiederum nicht. Diese Platzierung lässt sich für die verschiedenen Varianten, in denen die Bereiche angegeben sind, durchführen.

Fertige Software